המחאת זכויות
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
הסבר
בחרתם ביזם מסוים על בסיס הניסיון והאיתנות שלו. המחאה חופשית מאפשרת שהצד השני בהסכם יהיה בסוף חברה אחרת לגמרי. מקובל להתיר המחאה לחברת בת בשליטה מלאה של אותו יזם או לגוף מממן, ולהתנות כל העברה אחרת באישור. סעיף בעייתי הוא המחאה שמשחררת את היזם המקורי מאחריות. מולה עומדת קביעה שהיזם המקורי או בעלי השליטה בו נשארים ערבים לקיום ההסכם גם אחרי ההעברה.
מה לבדוק
בדקו למי מותר להמחות ובאילו תנאים, ואם נדרשת הסכמתכם. דרשו שהיזם המקורי יישאר ערב לקיום ההתחייבויות גם לאחר ההמחאה.
איפה זה מופיע
בסעיף שכותרתו המחאה או העברת זכויות, לרוב לקראת סוף ההסכם בפרק ההוראות הכלליות.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שהמחאה משנה רק את השם על הנייר. היא מחליפה את הגוף שמולו אתם עומדים, ובנוסח רחב היא גם משחררת את היזם המקורי מהאחריות שבגללה בחרתם בו.
מוכר גם כ: המחאת זכויות והחלפת יזם, המחאת זכויות וחובות, המחאת חוזה, הסבת ההסכם, הסבת ההסכם ליזם אחר, העברת ההסכם לצד שלישי, העברת הפרויקט ליזם אחר.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- סעיף יציאה — הסעיף שמאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם אם היזם לא עמד באבני דרך, ולמחוק את רישומיו מהנכס.
- שעבוד הזכויות לבנק המלווה — רישום שעבוד על הקרקע לטובת הבנק שמממן את הפרויקט, כתנאי לפתיחת חשבון ליווי סגור ולהנפקת ערבויות.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן סכומים בהסכם לפי מדד עלויות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש.