הסכם תמ"א 38
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.
הסבר
בשני המסלולים היזם מקבל זכויות בנייה ובתמורה מבצע עבודות. במסלול חיזוק הדיירים נשארים בבניין ומקבלים תוספת שטח, ממ"ד ומעלית. במסלול הריסה ובנייה מפנים את הבניין ומקבלים דירה חדשה. תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות שהגישו תוכנית מחליפה נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026. בקשה להיתר שהוגשה בתוך התקופה ממשיכה להיות מטופלת מכוחה, גם אם ההיתר ניתן אחר כך. מי שלא הגיש בזמן עובר למסלול אחר, לרוב תוכנית מקומית מחליפה או פינוי ובינוי. לכן הסכם שמפנה לתמ"א 38 בלבד אינו מעודכן, והוא צריך להתייחס לתוכנית שחלה בפועל על המגרש. במסלול חיזוק אתם ממשיכים לגור באתר בנייה פעיל, ולכן סעיפי שעות העבודה, לוח הזמנים והפיצוי על הפרעה חשובים לא פחות מהתמורה.
מה לבדוק
בדקו לאיזו תכנית ההסכם מפנה, ואמתו בוועדה המקומית מה חל היום על המגרש שלכם ומה סטטוס ההיתר. אם ההסכם מדבר על תמ"א 38 בלבד, בקשו נוסח מעודכן.
איפה זה מופיע
בכותרת ההסכם ובסעיף שמפרט מכוח איזו תכנית מבוקשות הזכויות, ובתיק הבקשה להיתר בוועדה המקומית.
הטעות הנפוצה
רבים מניחים שתמ"א 38 היא עדיין המסלול. התכנית פקעה, ורוב הפרויקטים מתקדמים היום מכוח תכנית מקומית מחליפה, כך שהסכם שמפנה לתמ"א 38 בלבד אינו משקף את הזכויות שבפועל.
מוכר גם כ: הסכם חיזוק, הסכם תמא 38, הסכם תמ"א 38/2.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- תנאים מתלים — תנאים שההסכם נכנס לתוקף מלא רק בהתקיימם, כמו אחוז חתימות, אישור תכנית, קבלת היתר או העמדת ליווי בנקאי.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- מועד תחילת עבודות — התאריך שבו היזם מתחייב להתחיל בעבודות בפועל, ובמסלול הריסה גם התאריך שבו בעלי הדירות מפנים את דירותיהם.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן סכומים בהסכם לפי מדד עלויות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש.