מרפסת שמש
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
מרפסת פתוחה שמוצמדת לדירה החדשה, נחשבת שטח שירות, ומתומחרת נמוך יותר משטח עיקרי.
הסבר
מרפסת היא רכיב תמורה אמיתי, אבל מטר של מרפסת אינו שווה מטר של סלון. בשמאות מרפסת מקבלת שווי חלקי בלבד ביחס לשטח עיקרי, ולכן החלפה של שטח בנוי במרפסת גדולה מקטינה בפועל את התמורה. כדאי לבדוק את המידות, את הכיוון, ואת מה שנמצא מול המרפסת לפי התכנית המאושרת ולא לפי המצב היום. סעיף בעייתי הוא הצגת שטח כולל שמאחד מרפסת עם שטח הדירה. מולו עומדת הפרדה מפורשת בטבלת התמורות.
מה לבדוק
בדקו את שטח המרפסת בנפרד ואת הכיוון שלה בתשריט. שאלו מה מותר לבנות מולה לפי התכנית, לא רק מה עומד שם היום.
איפה זה מופיע
בטבלת התמורות כשורה נפרדת, ובתשריט כמלבן מקווקו שצמוד לסלון או לחדר השינה.
הטעות הנפוצה
מקובל לחשוב שמטר מרפסת שווה מטר דירה. בשמאות למרפסת שווי חלקי בלבד, ולכן החלפת שטח בנוי במרפסת גדולה מקטינה את התמורה גם כשהמספר הכולל עולה.
מוכר גם כ: מרפסת, מרפסת פתוחה, שטח מרפסת בתמורות.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תוספת שטח לדירה — השטח שמתווסף לדירה הקיימת, או ההפרש בין שטח הדירה הישנה לחדשה, שהוא הרכיב המרכזי בתמורה.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- מנגנון בחירת דירה — הכללים שקובעים באיזו קומה, באיזה כיוון ובאיזה בניין תקבלו את הדירה החדשה, ובאיזה סדר בוחרים.
- ממ"ד — חדר מוגן בתוך הדירה, שנבנה לפי דרישות פיקוד העורף ומהווה רכיב תמורה כמעט בכל פרויקט התחדשות.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.