תוכנית מתאר מקומית כוללנית
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
תוכנית ברמת העיר כולה, שקובעת מדיניות ותפרוסת מגורים, תעסוקה ותשתיות, ומהווה מסגרת לתוכניות מפורטות שיבואו אחריה.
הסבר
התוכנית הכוללנית מחלקת את העיר לאזורים וקובעת לכל אזור ייעודים, צפיפות מגורים, שטחי תעסוקה ושטחי ציבור. היא מאושרת בוועדה המחוזית, ולכן לוקח שנים להכין ולאשר אותה. יש לה משמעות ישירה על התחדשות עירונית: כשקיימת תוכנית כוללנית מאושרת, ועדה מקומית שהוסמכה כוועדה עצמאית יכולה לאשר בעצמה תוכניות שאחרת היו עוברות למחוז, כל עוד הן אינן סותרות את הכוללנית בנושאי הליבה. גם ההפך נכון: ועדה מקומית שלא הגישה תוכנית כוללנית בתוך התקופה שקבע החוק מאבדת חלק מהסמכויות המורחבות שלה. הכוללנית היא גם המסמך שמסביר למה עיר מכוונת התחדשות לרחוב אחד ולא לאחר. היא אינה מקנה זכויות בנייה לבניין ספציפי, ולכן היא לא תחליף לתוכנית מפורטת.
מה לבדוק
בדקו אם לרשות שלכם יש תוכנית כוללנית מאושרת ומה היא קובעת לאזור שלכם. זה מסביר גם כמה מהר תוכנית לבניין שלכם יכולה להתקדם, וגם באיזו ועדה היא תידון.
איפה זה מופיע
באתר העירייה, בעמוד ייעודי שנקרא בדרך כלל תוכנית מתאר לעיר, ובנימוקי הוועדה כשהיא מסבירה מדוע אזור אחד מיועד להתחדשות ואחר לא.
הטעות הנפוצה
רבים קוראים את הצפיפות שהכוללנית קובעת לאזור שלהם כאילו היא הצפיפות שתאושר לבניין. הכוללנית קובעת מסגרת לאזור שלם, והפיזור בין המגרשים נקבע רק בתוכניות המפורטות.
מוכר גם כ: תוכנית כוללנית, תוכנית כוללנית לעיר, תוכנית מתאר כוללנית, תוכנית מתאר עירונית, תכנית מתאר כוללנית.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
- מתן תוקף לתוכנית — השלב שבו התוכנית מאושרת סופית ומתפרסמת הודעה על אישורה, ומאותו רגע היא מחייבת ומשמשת בסיס לבקשות היתר.
- זכויות בנייה — היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות: שטחים, מספר יחידות דיור, מספר קומות וגובה מרבי.
- ועדה מחוזית לתכנון ובנייה — גוף התכנון ברמת המחוז שמאשר תוכניות שאינן בסמכות הוועדה המקומית, ובהן רוב תוכניות ההתחדשות המשמעותיות.
- תוכנית בסמכות ועדה מקומית — תוכנית שהוועדה המקומית מוסמכת לאשר בעצמה, בלי מעבר לוועדה המחוזית, ולכן מסלול האישור שלה קצר משמעותית.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.