זכויות בנייה
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות: שטחים, מספר יחידות דיור, מספר קומות וגובה מרבי.
הסבר
זכויות בנייה אינן מספר יחיד אלא חבילה של מגבלות שפועלות יחד. אפשר שיהיו שטחים מותרים גדולים, אבל מגבלת קומות, תכסית או קווי בניין שלא מאפשרים לממש אותם. חלק מהזכויות מוקנות בתוכנית שכבר בתוקף, וחלק תלויות בתוכנית עתידית שטרם אושרה. זו הסיבה שפער בין הבטחה שיווקית לבין מה שאפשר לבנות בפועל הוא נפוץ כל כך. מי שמציג מספר בלי לציין מאיזו תוכנית הוא מגיע, מציג תרחיש.
מה לבדוק
שאלו איזו תוכנית מקנה את הזכויות שמדובר בהן ואם היא כבר בתוקף. אם התשובה היא תוכנית שנמצאת בהליך, המספרים שהוצגו לכם הם הערכה ולא נתון.
איפה זה מופיע
בהוראות התוכנית החלה על המגרש, בטבלת הזכויות שמפרטת שטח עיקרי, שטח שירות, מספר יחידות דיור, קומות וגובה.
הטעות הנפוצה
מדברים על זכויות כאילו הן מספר אחד, לרוב אחוזי בנייה. זו חבילה של מגבלות שפועלות יחד, וכל אחת מהן — תכסית, קווי בניין, גובה — יכולה לחסום את מימוש השאר.
מוכר גם כ: אחוזי בנייה, זכויות בניה, אחוזי בניה.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
- שטח עיקרי ושטח שירות — חלוקה תקנית של שטחי הבניין: עיקרי הוא השטח שמשמש למגורים עצמם, שירות הוא ממ"ד, מחסן, מרפסת שמש, חדרי מכונות וחניה.
- תכסית — החלק מהמגרש שמותר שהבניין יכסה בפועל, לרוב באחוזים, כפי שנקבע בתוכנית החלה על המקום.
- קווי בניין — המרחקים המזעריים שהתוכנית מחייבת בין הבניין לבין גבולות המגרש, קדמי, אחורי וצדדי, וגם מתחת לפני הקרקע.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.