תביעה למפקח לפי חוק החיזוק
קטגוריה: מחלוקות ואכיפה — מה עושים כשמשהו משתבש, ומה הצעד הזול והמהיר לפני שפונים לבית משפט.
הליך לפני המפקח על רישום המקרקעין להכרעה במחלוקת על ביצוע עבודות חיזוק והרחבה בבית משותף.
הסבר
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, מדרג את ההסכמה לפי סוג העבודה. עבודת חיזוק ברכוש המשותף ללא תוספת דירות מוכרעת ברוב רגיל, והרחבת דירות קיימות דורשת שישים אחוזים. בעבודה שמטרתה תוספת דירה חדשה, וכן בהריסה ובנייה מחדש, נקודת המוצא היא הסכמת כל בעלי הדירות, ושיעור שני השלישים אינו החלטה מספקת אלא הסף שמאפשר לפנות למפקח. כלומר בעלי שני שלישים מהדירות, שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף, מגישים תביעה למפקח, והוא מוסמך לאשר את ביצוע העבודה, להתנות אותה בתנאים, לתת הוראות לגבי הרישום, ואף למנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשם בעלי הדירות. בכיוון ההפוך, בעל דירה שהחלטת הרוב על עבודת חיזוק פוגעת לטענתו פגיעה מהותית בזכויותיו רשאי גם הוא לפנות למפקח. ההליך אצל המפקח לרוב זול ומהיר מהליך בבית משפט, ומתאים במיוחד למחלוקות על רכוש משותף, על שטחים צמודים ועל השפעת ההרחבה על דירה ספציפית. כדאי לבדוק מראש איזו תוכנית חלה על הבניין ומה סוג העבודה, שכן ההסדר והשיעור הנדרש נגזרים מכך.
מה לבדוק
לפני פנייה למפקח, בררו איזו תוכנית חלה על הבניין ומה הרוב שנדרש לפיה, וודאו שהתקיימה אסיפת בעלי דירות מתועדת עם פרוטוקול. במקרים רבים חוות דעת הנדסית שמראה שאין פגיעה מהותית מייתרת את ההליך.
איפה זה מופיע
בלשכת המפקח על רישום המקרקעין שבאזור הבניין, בתביעה שמגישים בעלי הרוב הנדרש. לפניה, באסיפת בעלי הדירות ובפרוטוקול שלה.
הטעות הנפוצה
מניחים ששני שלישים מהדירות מספיקים כדי להחליט על הריסה ובנייה מחדש. בעבודה מסוג זה נקודת המוצא היא הסכמת כל בעלי הדירות, ושני השלישים הם רק הסף שמאפשר לפנות למפקח שיכריע.
מוכר גם כ: חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים, אישור עבודות חיזוק בידי המפקח, תביעה נגד מתנגד לחיזוק.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- המפקח על רישום המקרקעין — גורם שיפוטי במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל תביעות במסלולי חוק החיזוק.
- רוב דרוש בתמ"א 38 חיזוק — בחוק החיזוק תוספת דירות לבניין קיים מחייבת בעיקרון את הסכמת כולם, אך המפקח רשאי לאשר אותה בתביעה של בעלי שני שלישים.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- סגירת תמ"א 38 והוראות מעבר — תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובחלק מהרשויות נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026. בקשה שהוגשה לפני המועד ממשיכה להיות מטופלת מכוחה.
באותה קטגוריה
- אגרת בית משפט והוצאות משפט — העלות הישירה של פתיחת הליך: אגרה שנגזרת מסכום התביעה, ובצדה הסיכון לשאת בהוצאות הצד שכנגד אם תפסידו.
- אחריות אישית של חברי נציגות הדיירים — השאלה אם דייר שמתנדב לשמש בנציגות חשוף אישית לתביעה בשל החלטות שקיבל בשם הבניין.
- אכיפה או פיצויים — שתי דרכי הפעולה מול הפרה: לחייב את הצד המפר להשלים את מה שהתחייב, או לדרוש כסף במקום זה.
- ביטול חוזה בשל הטעיה או מצג שווא — עילת ביטול שאינה נשענת על הפרה אלא על פגם ברגע החתימה: מידע מטעה או העלמת מידע שהיה חובה לגלות.
- ביטול פסק בוררות — הליך בבית המשפט לביטול הכרעת בורר, שמצליח רק בעילות מצומצמות ולא בשל טעות בשיקול הדעת.
- גישור בסכסוך בין דיירים ליזם — הליך רצוני שבו צד שלישי ניטרלי מנסה להביא את הצדדים להסכמה, בלי סמכות להכריע ובלי לחייב אף אחד.
- הוצאה לפועל של פסק דין — ההליך שהופך פסק דין שזכיתם בו לכסף או לפעולה בפועל, ומתנהל בלשכת ההוצאה לפועל ולא בבית המשפט.
- הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין — הסדר בין הצדדים שבית המשפט או המפקח מאשר, וממנו והלאה ניתן לאכוף אותו כמו כל פסק דין.