פטורי המס של המוכר בעסקת התחדשות
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
הטבות המס בפרויקט התחדשות תלויות בזהות הבעלים ובנסיבותיו, ואינן עוברות אוטומטית לרוכש שנכנס בשלב מאוחר.
הסבר
בפינוי-בינוי ובמסלולי התחדשות אחרים קיימים פטורים ייעודיים בחוק מיסוי מקרקעין, והזכאות נבחנת לגבי המוכר הספציפי ולגבי הדירה הספציפית. מי שרוכש דירה בבניין שכבר בתהליך לא נכנס בהכרח לאותה זכאות, והתוצאה תלויה במועד הרכישה, במספר הדירות שבבעלותו ובאופן שבו ההסכם מנוסח. בנוסף, מועד אירוע המס בעסקאות התחדשות נדחה לעיתים עד להתקיימות תנאים מתלים, וזה משפיע על שני הצדדים. התחום משתנה בחקיקה ובהחלטות מיסוי, ולכן הוא נבדק פרטנית ולא לפי כלל אצבע.
מה לבדוק
לפני החתימה בקשו מעורך דין או יועץ מס מקרקעין חוות דעת בכתב על חבות המס בעסקה הספציפית, כולל מה קורה ביום המסירה של הדירה החדשה.
איפה זה מופיע
בסעיף המס שבהסכם המכר, שבו כל צד לוקח על עצמו את חבותו, ובשומה העצמית שמגיש עורך הדין לרשות המסים לאחר החתימה.
הטעות הנפוצה
מניחים שהפטור נצמד לדירה ועובר איתה. הוא נבחן לגבי המוכר הספציפי ולגבי נסיבותיו, ורוכש שנכנס בשלב מאוחר עלול למצוא את עצמו בחבות מס שונה לגמרי מזו של מי שמכר לו.
מוכר גם כ: ניצול פטור ממס שבח, הטבות מס בפינוי בינוי, מיסוי התחדשות עירונית.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.
- היטל השבחה — תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה מאישור תוכנית, מהקלה או משימוש חורג, שנגבה בעת מימוש.
- כניסה לנעלי המוכר — המנגנון המשפטי שמעביר לרוכש את זכויות המוכר בהסכם ההתחדשות, ויחד איתן גם את החובות וההגבלות.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.