קומה מפולשת
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
קומת קרקע פתוחה על עמודים, בלי קירות היקפיים. בפרויקט התחדשות היא לרוב נסגרת, ושטח שהיה משותף הופך לשטח פרטי.
הסבר
בבניינים ישנים רבים בישראל הקומה המפולשת יוצרת קומה רכה — קומה שקשיחותה נמוכה מזו של הקומות שמעליה, ולכן היא נקודת התורפה של המבנה ברעידת אדמה. זו אחת הסיבות המרכזיות שבניינים כאלה מסומנים לחיזוק או להריסה. בפרויקט חיזוק מקובל לסגור חלק מהקומה ולהוסיף בה דירות או קירות גזירה, ואז נכנסת שאלת הזכויות: שטח שהיה רכוש משותף הופך לדירות פרטיות, וזה נושא למשא ומתן ולא פרט טכני. בהריסה ובנייה הקומה נעלמת ומוחלפת בחניון תת-קרקעי ובלובי. השאלה המעשית לדיירים קיימים היא מה עולה בגורל החניות והמחסנים שהיו מתחת לעמודים.
מה לבדוק
בדקו בתוכניות ההיתר החדשות מה מתוכנן בקומה המפולשת הקיימת ומי מקבל את השטח שנסגר. אם יש לכם היום חניה או מחסן מתחת לעמודים, ודאו שהתמורה החלופית מופיעה בנספח התמורות בכתב.
איפה זה מופיע
בבניין הקיים, מתחת לעמודים שבהם חונים ומאחסנים היום, ובתוכניות ההיתר החדשות, בתוכנית קומת הקרקע שמראה מה נסגר ומה נשאר פתוח.
הטעות הנפוצה
מקובל להניח שחניה או מחסן שמתחת לעמודים הם זכות קניינית. ברוב הבניינים הישנים זה שימוש שהשתרש ברכוש משותף בלי הצמדה בצו הרישום, ולכן הוא אינו מזכה אוטומטית בחניה בבניין החדש.
מוכר גם כ: עמודים מפולשים, קומת עמודים, קומת קרקע פתוחה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- חיזוק מבנה לרעידות אדמה — סדרת עבודות הנדסיות במבנה קיים שמעלות את יכולתו לעמוד בכוחות רעידת אדמה, בלי להרוס אותו.
- תמ"א 38/1 — מסלול חיזוק שבו הבניין הקיים נשאר על מקומו, מחוזק כנגד רעידות אדמה ומקבל תוספות: ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות.
- חניה ומחסן — רכיבי תמורה נפרדים מהדירה, שיכולים להיות צמודים ורשומים בטאבו או רק זכות שימוש בחניון משותף.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.