קבוצת רכישה
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
התארגנות רוכשים דרך גורם מארגן לרכוש קרקע ולבנות עליה; לצורכי מס עשויים לראות בהם רוכשי דירה גמורה.
הסבר
החברים קונים קרקע במשותף וממנים בעצמם את הקבלן ואת אנשי המקצוע, במקום לקנות דירה מיזם. חוק מיסוי מקרקעין כולל הגדרה של קבוצת רכישה, ולפיה בהתקיים תנאים מסוימים רואים את החברים כמי שרכשו דירת מגורים גמורה, כך שמס הרכישה מחושב על שווי הנכס הבנוי ולא על שווי הקרקע בלבד. גם היבטי מס ערך מוסף שונים מרכישה רגילה מיד פרטית. מבחינה הנדסית אין כאן יזם שנושא באחריות כוללת: חריגות תקציב, איחורים וליקויי בנייה נופלים על החברים עצמם. המחיר לכאורה נמוך יותר, אבל גם הבטוחות והאחריות נמוכות יותר.
מה לבדוק
בררו מי בדיוק חתום כמוכר, מי נושא בחריגות תקציב, ומי נותן אחריות לליקויי בנייה בסיום. בקשו מעורך דין מטעמכם חוות דעת בכתב האם מס הרכישה יחושב לפי שווי הקרקע או לפי שווי הדירה הגמורה, ומה מצב המעם בעסקה.
איפה זה מופיע
בהסכם מול הגורם המארגן ובהסכם השיתוף בין החברים, לצד הסכם נפרד מול הקבלן המבצע. אין כאן חוזה מכר אחד שמכסה הכול, אלא כמה מסמכים שנחתמים במועדים שונים.
הטעות הנפוצה
מניחים שמס הרכישה יחושב על שווי הקרקע. בהתקיים תנאי ההגדרה שבחוק המס מחושב על שווי דירה גמורה, וההפרש מוחק חלק ניכר מהחיסכון שבשמו נכנסתם לקבוצה.
מוכר גם כ: רכישה בקבוצה, התארגנות לרכישת קרקע, קבוצות רכישה.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- מארגן — גורם שמתקשר עם בעלי דירות כדי לארגן עסקת התחדשות עירונית ולהביא יזם. פעילותו מוסדרת בחוק ההסכמים לארגון עסקאות משנת 2017.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) — חוק משנת תשל"ה-1974 שאוסר על מוכר דירה לקבל מרוכש יותר מ-7% מהמחיר בלי לתת לו אחת מהבטוחות שהחוק מכיר.
- ליקויי בנייה — סטייה של הדירה או הבניין מהמפרט, מהתכניות, מהתקנים או מכללי המקצוע. פער מוגדר, לא טעם אישי.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.