מכפיל דירות
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
היחס בין מספר הדירות שייבנו בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות בו היום, כמדד מהיר לכלכליות הפרויקט.
הסבר
אם בבניין 30 דירות ומתוכננות 90, המכפיל הוא 3, והיזם נשאר עם 60 דירות למכירה שמהן הוא מממן את הבנייה, את המסים ואת הרווח. מכפיל גבוה מגדיל את מרחב התמרון, אבל הוא לא מספר שעומד לבד. אותו מכפיל מתנהג אחרת באזור שבו מחיר המכירה למטר גבוה לעומת אזור שבו הוא נמוך, וגם עלויות הבנייה, החניון התת-קרקעי, הקרקע והמיסוי משפיעים. פרויקט עם מכפיל מרשים ומחירי מכירה חלשים יכול להיתקע בדיוק כמו פרויקט עם מכפיל נמוך.
מה לבדוק
שאלו כמה דירות קיימות היום וכמה מתוכננות בתוכנית או בהיתר, וחשבו את היחס בעצמכם. אחר כך שאלו על מה מבוססת הנחת מחיר המכירה למטר בפרויקט.
איפה זה מופיע
בכנס הדיירים, בשקף שמציג כמה דירות יש היום וכמה יהיו אחרי הפרויקט. אצל היזם המספר הזה יושב בשורות הראשונות של דוח האפס.
הטעות הנפוצה
מתייחסים למכפיל כמדד לאיכות ההצעה שקיבלתם. הוא מתאר את גודל העוגה ולא את חלקכם בה, ומכפיל 3 באזור עם מחירי מכירה חלשים יכול להיות פחות בטוח ממכפיל 2 באזור חזק.
מוכר גם כ: מכפיל, מכפיל יזם, יחס דירות בפרויקט.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות — פער בין מה שהתוכנית מתירה לבנות במגרש לבין מה שנבנה בו בפועל, ולפער הזה יש שווי כלכלי.
- סטטוס פרויקט התחדשות — המיקום המדויק של הפרויקט בשרשרת השלבים, ממגעים ראשוניים ועד היתר בנייה וביצוע בשטח.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.