חכירה מרשות מקרקעי ישראל
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
מצב שבו הקרקע בבעלות המדינה והזכות בנכס היא חכירה לתקופה ארוכה, ולא בעלות רשומה על שם הרוכש.
הסבר
בחלק גדול מהקרקע בישראל הבעלים היא המדינה, ורשות מקרקעי ישראל מנהלת אותה. הזכות של בעל הדירה היא חכירה לתקופה ארוכה, המנוהלת בחוזה מול הרשות או מול חברה משכנת. כשהזכויות מהוונות, דמי החכירה לתקופה כבר שולמו מראש. כשאינן מהוונות, ייתכנו תשלומים נוספים לרשות במועד עסקה או במימוש זכויות בנייה. בפרויקט התחדשות עירונית תנאי החכירה ומצב ההיוון משפיעים על לוחות הזמנים, כי נדרשת התקשרות מסודרת מול הרשות לפני שאפשר להתקדם.
מה לבדוק
אם הנכס אינו רשום בטאבו, בקשו אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. בררו אם הזכויות מהוונות, מה מועד סיום החכירה, ואילו תשלומים צפויים במעבר הזכויות.
איפה זה מופיע
ברגע שמבקשים נסח ומגלים שאין רישום על שמכם, אלא אישור זכויות שמנפיקה רמ"י או חברה משכנת. ובחוזה החכירה עצמו, בסעיף שקובע את מועד סיום התקופה.
הטעות הנפוצה
חושבים שחכירה ארוכה שקולה לבעלות לכל דבר. מבחינה כלכלית היא קרובה, אבל שינוי בזכויות הבנייה או העברת זכויות מחייבים התקשרות מול רמ"י ולעיתים תשלום נוסף, וזה מתורגם ישירות לחודשים בלוח הזמנים.
מוכר גם כ: אישור זכויות, חוזה חכירה, היוון, רמ"י, חברה משכנת.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- היטל השבחה — תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה מאישור תוכנית, מהקלה או משימוש חורג, שנגבה בעת מימוש.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.