תכסית
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
החלק מהמגרש שמותר שהבניין יכסה בפועל, לרוב באחוזים, כפי שנקבע בתוכנית החלה על המקום.
הסבר
תכסית מגבילה את טביעת הרגל של הבניין על הקרקע, לא את הנפח הכולל שלו. מגבלת תכסית נמוכה מחייבת לבנות לגובה במקום לרוחב, וזה משפיע על מספר הדירות בקומה, על גודלן ועל התכנון הפנימי. במגרשים של בנייני רכבת ישנים, השילוב של תכסית וקווי בניין הוא לעיתים מה שמכריע אם הפרויקט כלכלי. חניה תת קרקעית וממ"דים נספרים לפי כללי התוכנית הספציפית ולא לפי כלל אחיד. תכנון שמנצל את התקרה עד הסוף משאיר פחות מרווח לשינויים בהמשך.
מה לבדוק
בדקו את אחוז התכסית המותר בהוראות התוכנית ואת מה שמסומן בגרמושקה. אם התכנון נוגע בתקרה, כל שינוי עתידי בדירות יהיה קשה יותר לאישור.
איפה זה מופיע
בטבלת הזכויות בהוראות התוכנית, בשורת תכסית מרבית באחוזים, ובגרמושקה בתוכנית המגרש שמראה את היקף הבניין ביחס לגבולות.
הטעות הנפוצה
מבלבלים בין תכסית לאחוזי בנייה. אחוזי בנייה הם סך השטחים בכל הקומות יחד, תכסית היא רק מה שהבניין תופס על הקרקע, ומגרש יכול להיחסם באחת מהן בלי לגעת בשנייה.
מוכר גם כ: אחוז תכסית, שטח תכסית.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- קווי בניין — המרחקים המזעריים שהתוכנית מחייבת בין הבניין לבין גבולות המגרש, קדמי, אחורי וצדדי, וגם מתחת לפני הקרקע.
- זכויות בנייה — היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות: שטחים, מספר יחידות דיור, מספר קומות וגובה מרבי.
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.