תוכנית אב
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
מסמך תכנון רחב שמתווה כיוון לשכונה או למתחם, אבל אינו תוכנית סטטוטורית ואינו מקנה זכויות בנייה.
הסבר
תוכנית אב נערכת בדרך כלל ביוזמת העירייה כדי לבחון איך אזור שלם אמור להתפתח — כמה יחידות דיור, איפה השטחים הציבוריים, איך התנועה נעה. היא לא עוברת הפקדה, פרסום והתנגדויות, ואי אפשר להוציא מכוחה היתר בנייה. מוסדות התכנון מתייחסים אליה כאל מדיניות ונשענים עליה כשהם דנים בתוכניות מפורטות באזור. בהתחדשות עירונית היא מוצגת לעיתים כאילו היא הבטחה לזכויות, בעוד שבפועל היא נקודת מוצא למשא ומתן תכנוני. הפער בין מה שכתוב בתוכנית האב לבין מה שיאושר בתוכנית המפורטת יכול להיות גדול.
מה לבדוק
שאלו אם המסמך שהציגו לכם הוא תוכנית אב או תוכנית סטטוטורית מאושרת, ובקשו את מספר התוכנית. אם אין מספר תוכנית תקף, בררו מי מקדם את התוכנית המפורטת ומתי היא צפויה להיות מופקדת.
איפה זה מופיע
במצגת שמציגה העירייה או היזם, לרוב בכותרת השקף הראשון. במערכת התכנון היא לא תופיע כתוכנית תקפה, וזה הסימן המהיר ביותר לזהות אותה.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שאם העירייה הכינה תוכנית אב, הזכויות כבר בדרך. תוכנית אב אינה עוברת הפקדה והתנגדויות, ואפשר לשנות אותה בהחלטה פנימית בלי הליך ובלי הודעה לאיש.
מוכר גם כ: תכנית אב, תוכנית אב שכונתית, מסמך תכנון אב.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- מסמך מדיניות — החלטה של ועדה מקומית או של עירייה שקובעת כללי משחק לאזור מסוים — למשל גובה, צפיפות או תנאי סף להתחדשות.
- תוכנית מפורטת — תוכנית סטטוטורית ברמת פירוט שמאפשרת להוציא מכוחה היתר בנייה ישירות, בלי צורך בתוכנית נוספת אחריה.
- הפקדת תוכנית — שלב שבו מוסד התכנון מחליט להעמיד את התוכנית לעיון הציבור ולפרסמה, כדי שיהיה אפשר להגיש עליה התנגדויות.
- תב"ע — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות על מגרש מסוים: ייעוד הקרקע, שטחי בנייה, מספר קומות ומספר יחידות דיור.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.