שטח פרטי פתוח
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
שטח שנשאר בבעלות בעלי הדירות אך התוכנית מחייבת להשאירו פתוח, ולעיתים גם לאפשר בו מעבר של הציבור.
הסבר
בשונה משטח ציבורי פתוח, שעובר לרשות המקומית, שטח פרטי פתוח נשאר בבעלות פרטית. המשמעות היא שהאחזקה, הגינון והתאורה נופלים על הדיירים, גם כשהתוכנית מחייבת לאפשר בו מעבר לציבור. בפרויקטים מתחמיים זה נפוץ, כי הרשות מקבלת רצף הליכה בין הרחובות בלי להפקיע קרקע. עבור בעלי דירות זו שורת הוצאה קבועה בבית המשותף, וגם שאלה של פרטיות וניהול. את היקף השטח, את חובת המעבר ואת חלוקת ההוצאות צריך לראות בכתב לפני החתימה.
מה לבדוק
בדקו בתשריט ובהוראות התוכנית אם מוגדר בשטח המגרש שטח פרטי פתוח ואם נדרשת בו זכות מעבר לציבור. שאלו מי אחראי לאחזקתו ואיך ההוצאה מתחלקת בתקנון הבית המשותף.
איפה זה מופיע
בתשריט, כשטח מסומן בתוך גבולות המגרש, ובהוראות התוכנית, בסעיף שמחייב לאפשר בו מעבר של הציבור.
הטעות הנפוצה
מבינים ששטח פרטי פתוח הוא הגינה של הבניין. הוא אכן בבעלותכם ובאחזקתכם, אבל התוכנית יכולה לחייב מעבר חופשי של הציבור בו, ואז אי אפשר לגדר אותו או לסגור אותו בלילה.
מוכר גם כ: שפ"פ, שטח פרטי פתוח בתוכנית, שצ"פ מול שפ"פ.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- הפרשה לצורכי ציבור — חלק מהמגרש שהתוכנית מייעדת לשימוש ציבורי — דרך, גן, מוסד חינוך — ועובר לרשות המקומית במסגרת ההליך התכנוני.
- שטחים חומים — כינוי מקצועי לשטחים שהתוכנית מייעדת למבנים ומוסדות ציבור, כמו גני ילדים ובתי ספר, ומסומנים בתשריט בצבע חום.
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.