הפרשה לצורכי ציבור
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
חלק מהמגרש שהתוכנית מייעדת לשימוש ציבורי — דרך, גן, מוסד חינוך — ועובר לרשות המקומית במסגרת ההליך התכנוני.
הסבר
כשמוסיפים יחידות דיור מוסיפים גם תושבים, ולכן תוכניות התחדשות מרחיבות כמעט תמיד את שטחי הציבור. ההפרשה נעשית בהפקעה לפי פרק ח' לחוק התכנון והבנייה, או בהקצאה מחדש במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. סעיף 190(א)(1) לחוק מחיל את סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, גם על הפקעה לצורכי גנים, שטחי נופש וספורט ולבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות, וקובע שבמקום רבע יבוא ארבע עשיריות — כלומר עד ארבעים אחוז משטח המגרש בלא תשלום פיצויים. באותו סעיף נקבע סייג: לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או בלא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש. עבור בעלי דירות המשמעות היא ששטח המגרש שממנו נגזרות הזכויות עשוי להיות קטן מהשטח הרשום בנסח.
מה לבדוק
בקשו לראות בתשריט אילו חלקים מהמגרש מיועדים לצורכי ציבור ומה השטח שנותר למגורים. שאלו את השמאי מטעמכם אם ההפרשה נלקחה בחשבון בחישוב התמורה שהוצגה לכם.
איפה זה מופיע
בתשריט התוכנית, בשטחים הצבועים כדרך, שצ"פ או מבנה ציבור, ובטבלת השטחים שמראה כמה מהמגרש נותר לייעוד מגורים.
הטעות הנפוצה
מניחים שהתמורה מחושבת על שטח המגרש כפי שהוא רשום בנסח. חלק מהשטח עובר לציבור, בחלק מהמקרים בלא פיצוי, והזכויות נגזרות ממה שנשאר.
מוכר גם כ: הפרשות לצרכי ציבור, הפקעה לצורכי ציבור, שטחי ציבור בתוכנית.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- שטחים חומים — כינוי מקצועי לשטחים שהתוכנית מייעדת למבנים ומוסדות ציבור, כמו גני ילדים ובתי ספר, ומסומנים בתשריט בצבע חום.
- פרוגרמה לשטחי ציבור — המסמך שמחשב כמה גני ילדים, כיתות ושטחים פתוחים נדרשים לאוכלוסייה שהתוכנית מייצרת, ומה קיים כיום בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.