פיתוח מוטה תחבורה
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
גישת תכנון שמרכזת בנייה צפופה סביב תחנות תחבורה ציבורית, ומצמצמת במקביל את דרישות החניה.
הסבר
העיקרון פשוט: מי שגר קרוב לרכבת קלה או למטרו זקוק פחות לרכב פרטי, ולכן אפשר לאשר שם יותר דירות ופחות חניות. תקנות החניה כבר מיישמות את הרעיון דרך חלוקה לאזורים לפי מרחק אווירי מציר מתע"ן. בהתחדשות עירונית זה משנה את המשוואה: בניין במרחק הליכה מתחנה מתוכננת עשוי לקבל צפיפות גבוהה בהרבה מבניין זהה במרחק קילומטר. הצד הפחות מדובר הוא שהזכויות האלה תלויות בקידום התחבורה עצמה, ותוואי שנדחה דוחה גם את הפרויקט. גם החניה הזמינה בפועל לדיירים תהיה מצומצמת יותר.
מה לבדוק
בדקו את מרחק הבניין מציר תחבורה ציבורית מתוכנן ואת מעמדו התכנוני של התוואי. שאלו אם התמורה שהוצגה לכם מניחה זכויות שמותנות בקידום התחבורה, ומה קורה אם לוח הזמנים שלה נדחה.
איפה זה מופיע
בדברי ההסבר של התוכנית ובנספח התנועה, ובנימוקי הוועדה כשהיא מאשרת צפיפות גבוהה או מפחיתה תקן חניה.
הטעות הנפוצה
מקובל לחשוב שקרבה לתחנה מבטיחה זכויות גבוהות. הזכויות תלויות בתוכנית מאושרת ובקידום התוואי עצמו, ותוואי שהוזז או נדחה מושך אחריו גם את הצפיפות שהוצגה.
מוכר גם כ: TOD, תכנון מוטה תחבורה ציבורית, פיתוח סביב תחנות.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- תקן חניה — התקן שקובע כמה מקומות חניה חייבים להיבנות לכל יחידת דיור, לפי מרחק המגרש מציר תחבורה ציבורית עתירת נוסעים.
- תקן חניה מופחת — אישור של הוועדה המקומית לבנות פחות חניות מהתקן הרגיל, בדרך כלל בזכות קרבה לתחבורה ציבורית.
- תמ"א 70 — תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את מרחבי תחנות המטרו בגוש דן ואת הפיתוח העירוני המוגבר סביבן.
- צפיפות ויחידות דיור לדונם — מספר יחידות הדיור שמותר לבנות בכל דונם. זה המספר שקובע כמה דירות ייכנסו למתחם וכמה מקום נשאר לתמורה.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.