מספר קומות וגובה בניין
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
התוכנית קובעת גם מספר קומות וגם גובה במטרים, ולעיתים המגבלה שחוסמת בפועל היא הגובה ולא הקומות.
הסבר
הוראות תוכנית מנסחות בדרך כלל את שני הפרמטרים יחד, וגם מאיזה מפלס מודדים את הגובה. בהתחדשות עירונית זה משפיע ישירות: קומות נוספות משמעותן יותר דירות למכירה, ולכן יותר מרחב לתמורה. אבל הגובה מוגבל גם על ידי גורמים שמחוץ לתוכנית — קרבה לתשתיות, דרישות כיבוי אש, הצללה על שכנים ומגבלות תעופה. סעיף 101 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהוסמך לכך מטעם שר התחבורה או שר הביטחון להגיש התנגדות לתוכנית אם יש בה השפעה על הטיסה. בניין גבוה גורר גם מערכות יקרות יותר ודמי אחזקה גבוהים יותר אחרי האכלוס.
מה לבדוק
בקשו לראות בהוראות התוכנית את מספר הקומות ואת הגובה במטרים, ומאיזה מפלס נמדד הגובה. שאלו אם קיימת מגבלת גובה חיצונית באזור שיכולה לחסום את הקומות העליונות.
איפה זה מופיע
בטבלת הזכויות בהוראות התוכנית, בשורות של מספר קומות ושל גובה מרבי במטרים, ובגרמושקה בחתך האנכי של הבניין.
הטעות הנפוצה
ההנחה השכיחה היא שקומה נוספת שאושרה שווה תמיד עוד דירות. אם מגבלת הגובה במטרים מוצתה, הקומה פשוט לא נכנסת, גם כשמספר הקומות מותר.
מוכר גם כ: גובה מותר, מספר קומות מותר, מגבלת גובה.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- זכויות בנייה — היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות: שטחים, מספר יחידות דיור, מספר קומות וגובה מרבי.
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
- הקלה — אישור לסטות במידה מוגבלת מהוראות תוכנית מאושרת, במסגרת בקשה להיתר, לאחר פרסום ומתן אפשרות להתנגד.
- קווי בניין — המרחקים המזעריים שהתוכנית מחייבת בין הבניין לבין גבולות המגרש, קדמי, אחורי וצדדי, וגם מתחת לפני הקרקע.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.