מגרש תמורה
קטגוריה: הליך תכנוני ורישוי — שרשרת האישורים מהתוכנית ועד המפתח — כאן נתקעים רוב הפרויקטים.
המגרש שבעל הקרקע מקבל אחרי תוכנית איחוד וחלוקה, במקום המגרש שהיה לו לפניה.
הסבר
בתוכנית איחוד וחלוקה מאחדים את החלקות במתחם ומחלקים אותן מחדש. הטבלאות מציגות מצב נכנס — מה היה לכל בעלים לפני, ומצב יוצא — איזה מגרש וזכויות הוא מקבל אחרי. סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה קובע לחלוקה שלא בהסכמת כל הבעלים שני כללים: כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום המגרש הקודם, ושווי המגרש החדש ביחס לכלל המגרשים החדשים יהיה ככל האפשר כשווי המגרש הקודם ביחס לכלל המגרשים הקודמים. כשלא ניתן לשמור על מלוא היחסיות, מי שקיבל פחות זכאי לקבל את ההפרש מהוועדה המקומית, ומי שקיבל יותר חייב לשלם לה. בהתחדשות מתחמית זה המנגנון שקובע באיזה בניין תהיה הדירה החדשה שלכם, ולעיתים זה בניין אחר מזה שגרתם בו.
מה לבדוק
בקשו את טבלאות ההקצאה והאיזון וחפשו את החלקה שלכם בשורות המצב הנכנס, ומולה את המגרש במצב היוצא. שאלו את השמאי מטעמכם אם היחס בין השניים סביר ואם צפוי לכם תשלום איזון או זיכוי.
איפה זה מופיע
בטבלאות ההקצאה והאיזון שמצורפות לתוכנית איחוד וחלוקה, בשורת המצב היוצא שמול החלקה שלכם.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שמגרש התמורה הוא הקרקע שעליה עמד הבית שלהם. ההקצאה נעשית לפי שווי יחסי, והמגרש החדש יכול להיות במקום אחר במתחם ובבניין אחר.
מוכר גם כ: מגרש במצב יוצא, מצב נכנס ומצב יוצא, מגרש חלופי בתוכנית.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- תשלומי איזון בין דיירים — תשלומים כספיים בין דיירים או מהיזם לדייר, שנועדו לגשר על פערי שווי בין דירות, ועלולים לצאת מגדר הפטור ממס.
- ניוד זכויות בנייה — העברת זכויות בנייה ממגרש אחד למגרש אחר, כשהתוכנית קובעת במפורש מנגנון שמאפשר זאת.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלי פיתוח — תשלומים לרשות המקומית ולתאגידי התשתית עבור בנייה ותשתיות, שמהווים תנאי להנפקת היתר בנייה בפועל.
- איחוד וחלוקה — מנגנון תכנוני שמאחד כמה מגרשים, מבטל את גבולותיהם ומחלק אותם מחדש, תוך הקצאת זכויות לכל בעל קרקע לפי חלקו.
- אישור תחילת עבודות — אישור נפרד שניתן אחרי ההיתר ומתיר להתחיל לעבוד באתר, לאחר שהוגשו למהנדס הוועדה מינויי בעלי תפקידים, סימון מתווה הבניין ותוכנית ארגון אתר.
- בקרת ביצוע — ביקורות של מכון הבקרה באתר הבנייה בשלבים שנקבעו מראש, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת לפי התוכניות המאושרות.
- בקרת תכן — בדיקה של תוכניות הבקשה להיתר בידי מכון בקרה מוסמך ובלתי תלוי, כתנאי להנפקת היתר בסוגי בנייה שנקבעו.
- גרמושקה — סט תוכניות ההגשה לבקשת היתר: תוכניות קומה, חזיתות, חתכים וטבלת שטחים, בפורמט המקופל שנתן לו את השם.
- דיון בהתנגדויות — הליך שבו מוסד התכנון שומע את המתנגדים ואת עורך התוכנית, ומחליט לדחות את ההתנגדויות, לקבלן או לאשר את התוכנית בשינויים.
- דיור בהישג יד — יחידות דיור שתוכנית מייעדת להשכרה במחיר מופחת או לתנאים מוזלים אחרים, לרוב בתמורה לתוספת זכויות.