פרויקט שנשען על תמא 38 שפקעה
קטגוריה: לוחות זמנים, סיכונים ודגלים אדומים — כמה זמן זה באמת לוקח, ואיך מזהים מוקדם פרויקט שלא יצא לפועל.
הצגת תמורות לפי תמ"א 38 אחרי שהתוכנית כבר אינה מקור זכויות לבקשות חדשות, בלי תוכנית תקפה שמחליפה אותה.
הסבר
המועצה הארצית קבעה ב-2019 שתמ"א 38 תסתיים ב-1 באוקטובר 2022, ולאחר הארכה בשנה נקבע שתוקפה פג ב-1 באוקטובר 2023. ברשויות שעמדו בתנאים והגישו תוכנית מחליפה נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026 לכל המאוחר, או עד אישור התוכנית המחליפה. הוראת המעבר קובעת שעל בקשה להיתר שהוגשה בתוך התקופה ימשיכו לחול הוראות התמ"א, ולכן היתר יכול לצאת גם היום מכוח בקשה שהוגשה במועד. מה שאי אפשר הוא להגיש בקשה חדשה. המשמעות המעשית: היקף הזכויות והתמורות שהיה מקובל בתמ"א 38 אינו בהכרח מה שיינתן היום באותו מגרש, וכל הצעה צריכה להיות מעוגנת בתוכנית תקפה שאפשר לנקוב במספרה.
מה לבדוק
שאלו על איזו תוכנית סטטוטורית מבוססת התמורה שהוצגה לכם ומה מספרה, ואמתו את התשובה מול הוועדה המקומית.
איפה זה מופיע
בשקף במצגת שמדבר על תמ"א 38/2, ובמענה של הוועדה המקומית לשאלה איזו תוכנית חלה על המגרש היום.
הטעות הנפוצה
מניחים שהתמ"א בוטלה ולכן כל פרויקט חיזוק נעצר. מה שהסתיים הוא האפשרות להגיש בקשות חדשות מכוחה. בקשות שהוגשו במועד ממשיכות להתנהל לפיה, והשאלה המעשית היא איזו תוכנית מחליפה חלה על המגרש שלכם.
מוכר גם כ: תמ"א 38 פקעה, סיום תמא 38, תוכנית חלופית לתמא 38.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- הקפאת תוכנית התחדשות עירונית — החלטה של רשות מקומית להפסיק לקדם פרויקטים באזור מסוים או במסלול מסוים, לתקופה או עד שתאושר תוכנית חדשה.
- כלכליות הפרויקט — היחס בין מה שהיזם ישקיע לבין מה שיקבל ממכירת הדירות החדשות — זה מה שקובע אם הפרויקט ייצא לפועל.
- בדיקת נאותות לפני חתימה — בדיקה מסודרת של הזכויות, התכנון, ההיתכנות הכלכלית ואיתנות היזם — לפני החתימה, לא אחריה.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלים כתנאי להוצאת היתר — היתר בנייה מונפק רק אחרי שהחיובים לרשות שולמו או שניתנו ערבויות במקומם, ולכן זהו מדד מעשי להתקדמות הפרויקט.
- איחור במסירה ופיצוי מוסכם — הפער בין מועד המסירה שנקבע בחוזה למועד בפועל, והמנגנון החוזי שקובע מה בעלי הדירות מקבלים על העיכוב.
- בדיקת נאותות לפני חתימה — בדיקה מסודרת של הזכויות, התכנון, ההיתכנות הכלכלית ואיתנות היזם — לפני החתימה, לא אחריה.
- בלעדיות ליזם — התחייבות של בעלי הדירות שלא לנהל מגעים עם גורם אחר בפרויקט במשך תקופה מוגדרת.
- הבטחה שלא נכנסה לחוזה — כל מה שנאמר בפגישה, בכנס או בהדמיה ולא נכתב במפרט הטכני ובחוזה — קשה מאוד לאכוף אותו בהמשך.
- הקפאת תוכנית התחדשות עירונית — החלטה של רשות מקומית להפסיק לקדם פרויקטים באזור מסוים או במסלול מסוים, לתקופה או עד שתאושר תוכנית חדשה.
- השפעת הריבית על היתכנות הפרויקט — עלות המימון של היזם משפיעה ישירות על כדאיות הפרויקט ועל התמורות שהוא יכול להתחייב אליהן.
- התנגדויות וערר — הליכים שמאפשרים לשכנים ולגורמים אחרים לתקוף תוכנית או החלטה בבקשה להיתר, ומוסיפים חודשים עד שנים ללוח הזמנים.