עסקאות התחדשות עירונית הן בעיקרון עסקאות "נטו" — כלומר בעלי הדירות לא משלמים את המיסים מכיסם, כל עוד הם לא נחשבים משקיעי נדל"ן או עסקים. היזם נושא בעלויות המס כחלק מהעסקה.
עם זאת, חשוב להכיר את היבטי המיסוי כדי לוודא שההסכם שלכם אכן מגן עליכם, ולהבין באילו מקרים חריגים עלולים לחול מיסים.
מס שבח — חל על היזם, לא עליכם
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. בעסקת פינוי-בינוי, מס השבח חל על היזם ולא על בעלי הדירות. עסקאות התחדשות עירונית הן עסקאות "נטו" — היזם נושא בכל חיובי המס כחלק מהעסקה.
בנוסף, בעלי דירה יחידה נהנים מפטור מלא ממס שבח בעסקאות פינוי-בינוי, כל עוד מתקיימים התנאים הבאים:
- הפרויקט קיבל אישור של הוועדה להתחדשות עירונית
- הדירה החדשה שתקבלו לא עולה על תקרה מסוימת (נכון ל-2025: עד 200% משווי הדירה הישנה או עד תקרת שווי מוגדרת)
- לא מדובר בדירת יוקרה מעל התקרה הקבועה בחוק
- העסקה נעשית במסגרת מסלול מוכר על ידי הרשויות
טיפ: בכל הסכם סטנדרטי, סעיף ה"נטו" מבטיח שהיזם אחראי לטפל בכל היבטי המיסוי. ודאו שעורך הדין של הדיירים בודק שסעיף זה קיים ומנוסח כראוי.
מס רכישה
מס רכישה חל על רכישת דירה. בפינוי-בינוי, הדירה החדשה שתקבלו עלולה להיחשב כ"רכישה" ולחייב במס.
אבל: גם כאן יש פטור — ברוב המקרים, מס הרכישה שחל על ההפרש בין שווי הדירה הישנה לדירה החדשה הוא אפס או מינימלי, כל עוד הדירה החדשה לא חורגת מהתקרות.
אם הדירה החדשה שווה משמעותית יותר מהדירה הישנה (למשל בגלל תוספת חדרים שאתם משלמים עליהם), ייתכן שתצטרכו לשלם מס רכישה על ההפרש.
מע"מ — מתי רלוונטי?
ברוב המקרים, דיירים פרטיים לא חייבים במע"מ על עסקת פינוי-בינוי. אבל יש מצבים שבהם מע"מ עלול להיות רלוונטי:
- אם אתם מחזיקים ביותר מדירה אחת במתחם — ייתכן שהתשלום על התוספת יחויב במע"מ
- אם אתם מקבלים פיצוי כספי ("תמורה נוספת") מעבר לדירה החדשה
- אם הנכס משמש למטרה עסקית (חנות, משרד)
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום שחל כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית תכנונית חדשה. בפרויקטי פינוי-בינוי, היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים — אבל ברוב המקרים הוא חל על היזם ולא על הדיירים.
ודאו שההסכם קובע במפורש שהיטל ההשבחה חל על היזם. אם ההסכם שותק בנושא — אתם עלולים למצוא את עצמכם עם חיוב לא צפוי.
שימו לב: אם היזם מנסה להעביר את היטל ההשבחה אליכם — זה דגל אדום. בכל ההסכמים הסטנדרטיים, היזם נושא בהיטל.
רלוונטי לפרויקט שלך?
הזמן דוח ידני, מקצועי ובלתי תלוי — תוך 3-5 ימי עסקים
מתי כן רלוונטי להתייעץ בנושא מס?
נושא המיסוי רלוונטי בעיקר למי שמחזיק מספר דירות — ולכן לא רלוונטי לרוב בעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית. אם אתם מחזיקים יותר מדירה אחת, חשוב להתייעץ עם רואה חשבון שמתמחה במקרקעין לפני החתימה על ההסכם.
רוצה לבדוק פרויקט ספציפי?
דוח בדיקה ידני, מקצועי ובלתי תלוי — תוך 3-5 ימי עסקים.
לקוחות חסכו בממוצע ₪120,000 בזכות ממצאי הדוח
הזמן דוח — ₪999
