מדריך מס למוכרי דירות בפינוי-בינוי
עסקאות התחדשות עירונית הן עסקאות "נטו": בעלי הדירות לא משלמים מס מכיסם, כל עוד הם לא נחשבים משקיעי נדל"ן או עסקים. מדריך מלא להיבטי המיסוי.
עסקאות התחדשות עירונית הן בעיקרון עסקאות "נטו" — כלומר בעלי הדירות לא משלמים את המיסים מכיסם, כל עוד הם לא נחשבים משקיעי נדל"ן או עסקים. היזם נושא בעלויות המס כחלק מהעסקה.
עם זאת, חשוב להכיר את היבטי המיסוי כדי לוודא שההסכם שלכם אכן מגן עליכם, ולהבין באילו מקרים חריגים עלולים לחול מיסים.
מס שבח — חל על היזם, לא עליכם
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. בעסקת פינוי-בינוי, מס השבח חל על היזם ולא על בעלי הדירות. עסקאות התחדשות עירונית הן עסקאות "נטו" — היזם נושא בכל חיובי המס כחלק מהעסקה.
בנוסף, בעלי דירה יחידה נהנים מפטור מלא ממס שבח בעסקאות פינוי-בינוי, כל עוד מתקיימים התנאים הבאים:
מס רכישה
מס רכישה חל על רכישת דירה. בפינוי-בינוי, הדירה החדשה שתקבלו עלולה להיחשב כ"רכישה" ולחייב במס.
אבל: גם כאן יש פטור — ברוב המקרים, מס הרכישה שחל על ההפרש בין שווי הדירה הישנה לדירה החדשה הוא אפס או מינימלי, כל עוד הדירה החדשה לא חורגת מהתקרות.
אם הדירה החדשה שווה משמעותית יותר מהדירה הישנה (למשל בגלל תוספת חדרים שאתם משלמים עליהם), ייתכן שתצטרכו לשלם מס רכישה על ההפרש.
מע"מ — מתי רלוונטי?
ברוב המקרים, דיירים פרטיים לא חייבים במע"מ על עסקת פינוי-בינוי. אבל יש מצבים שבהם מע"מ עלול להיות רלוונטי:
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום שחל כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית תכנונית חדשה. בפרויקטי פינוי-בינוי, היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים — אבל ברוב המקרים הוא חל על היזם ולא על הדיירים.
ודאו שההסכם קובע במפורש שהיטל ההשבחה חל על היזם. אם ההסכם שותק בנושא — אתם עלולים למצוא את עצמכם עם חיוב לא צפוי.
מתי כן רלוונטי להתייעץ בנושא מס?
נושא המיסוי רלוונטי בעיקר למי שמחזיק מספר דירות — ולכן לא רלוונטי לרוב בעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית. אם אתם מחזיקים יותר מדירה אחת, חשוב להתייעץ עם רואה חשבון שמתמחה במקרקעין לפני החתימה על ההסכם.