איך חשפנו בעיות נסתרות בפרויקט ברמת גן

הרקע

משפחת כהן (שם בדוי) קיבלה הצעה מפתה מיזם ידוע — פינוי-בינוי בשכונת הגפן ברמת גן. דירת 3 חדרים ישנה תוחלף בדירת 4 חדרים חדשה של 100 מ"ר, עם מרפסת, חניה ומחסן. כמעט חתמו.

אבל לפני החתימה, הם החליטו להזמין דוח בדיקה מקצועי ובלתי תלוי. ההחלטה הזו חסכה להם מאות אלפי שקלים.

מה הבדיקה גילתה?

הדוח המקצועי חשף מספר בעיות משמעותיות שהיזם לא גילה לדיירים:

• זכויות בנייה מוגבלות — התב"ע באזור לא אישרה את מספר הקומות שהיזם הבטיח. המשמעות: ייתכן שהדירות יהיו קטנות מהמובטח
• קרקע בעייתית — בדיקה גיאולוגית העלתה שהקרקע באזור דורשת יסודות מיוחדים — עלות נוספת שעלולה להשפיע על כדאיות הפרויקט
• תשתיות לא מספקות — מערכת הביוב באזור לא מסוגלת לתמוך במספר הדירות המתוכנן ללא שדרוג משמעותי
• ערבויות חסרות — ההסכם שהוצע לא כלל ערבות ביצוע מספקת
• שכירות חלופית נמוכה — הסכום שהוצע היה 30% מתחת למחיר השוק באזור

מה עשו הדיירים?

עם הדוח ביד, הדיירים חזרו ליזם ודרשו שינויים משמעותיים בהסכם:

• תוספת ערבות ביצוע של 2 מיליון ₪
• העלאת השכירות החלופית ב-30% עם הצמדה למדד
• סעיף שמחייב את היזם לקבל אישור תב"ע מעודכן לפני תחילת ביצוע
• מפרט טכני מפורט עם שמות מותגים ספציפיים

היזם הסכים לרוב הדרישות — כי ידע שהדיירים מצוידים במידע מקצועי. ללא הדוח, הדיירים היו חותמים על הסכם שמגן עליהם הרבה פחות.

העלות של הדוח: 1,500 ₪. החיסכון: הערכה שמרנית של 200,000-400,000 ₪ לדייר.

"בלי הדוח של מתאר, היינו חותמים על ההסכם כמו שהוא. רק בזכות הבדיקה הבנו שאנחנו צריכים לדרוש הרבה יותר."

— דוד כ. — דייר בפרויקט, רמת גן